Plusvalía municipal en 2026: cómo optimizar el IIVTNU al vender una propiedad en la Costa del Sol

El primer método —objetivo— calcula la base imponible aplicando un coeficiente al valor catastral del suelo según los años de tenencia. Los coeficientes se actualizan anualmente por el Real Decreto-ley 26/2021 (revisados en la Ley de PGE 2026). Para una tenencia de 10 años en Marbella, el coeficiente actual es 0,14: si el valor catastral del suelo es 200.000 €, la base imponible objetiva sería 28.000 €.

El segundo método —real— calcula la plusvalía efectiva: diferencia entre valor de venta y valor de adquisición, multiplicada por el porcentaje del valor catastral correspondiente al suelo (no a la construcción). Si se vende en 1,4 M€ una propiedad comprada en 1,1 M€ con 30% catastral suelo, la base imponible real es (1.400.000 − 1.100.000) × 0,30 = 90.000 €.

El contribuyente puede elegir el método menos gravoso. En operaciones de revalorización moderada, el método objetivo suele resultar más favorable. En revalorizaciones agresivas (típicas en Marbella 2020-2026), el método real suele ahorrar dinero. La elección debe documentarse en la autoliquidación del IIVTNU dentro de los 30 días siguientes a la firma.

Tres situaciones eximen del IIVTNU: ausencia de incremento real (cuando el valor de venta es inferior al de adquisición), transmisiones por causa de muerte entre cónyuges y descendientes en línea directa (con bonificación 95% del IIVTNU en la mayoría de municipios andaluces), y operaciones intragrupo en sociedades acogidas al régimen especial.

La estrategia más efectiva para revalorizaciones grandes es planificar la venta con asesoramiento fiscal especializado: ajustar el calendario de venta para reducir años computables, valorar la donación intervivos a hijos previa a la venta (suma de dos bases imponibles más pequeñas frecuentemente menor que una sola), o estructurar la venta a través de sociedad patrimonial preexistente.